在任何一种文明中，城市生活的发展都必须依靠工商业。气候、民族和宗教的差异，与时代的不同一样，对于这一事实来说是无关紧要的。过去埃及、巴比伦、希腊、罗马帝国或阿拉伯帝国的城市是这种情况，今天欧洲、美洲、印度、日本或中国的城市也是这种情况。这种情况的普遍性的原因在于必要性。城市事实上只有从外面进口食物才能生活。另一方面必须出口对等的或曰等价的工业产品，以与进口相适应。于是在城市与其附近地区之间建立起一种经常性的互相帮助的关系。商业和工业对于维持这种相互依存的关系是必不可少的：如果没有进口保证生活必需品的供应，没有出口用交换品抵偿进口，城市就要灭亡。 ①
这种情况显然包括着许许多多的细微差别。商业活动和工业活动在城市居民中所占优势的大小因时因地而异。在古典时代，很大一部分城市居民是土地所有者，他们的生活或者依靠耕种他们在城外拥有的土地，或者依靠这些土地的收益，这一点为众所周知。然而下面说的同样确实：随着城市的扩大，工匠和商人越来越多。比城市经济较为古老的农村经济，继续与城市经济同时存在；农村经济并不阻碍城市经济的发展。
中世纪的城市呈现出一幅非常不同的景象。商业和工业使城市成为当时的样子。城市在商业和工业的影响下不断成长起来。没有哪个时代有过像中世纪城市的社会、经济组织与农村的社会、经济组织之间那样鲜明的差别。看来以前从未有过像中世纪市民阶级那样的一个特别的和狭隘的城市人的阶级。 ②
中世纪城市的起源与前几章中谈及的商业复兴直接有关，前者是果后者是因，这是毋庸置疑的。商业的扩张和城市运动的发展非常明显地协调一致就是证明。商业发轫的意大利和尼德兰正是城市最先出现而且最迅速最茁壮地成长的国家。显而易见，商业愈发展，城市愈增多。城市沿着商业传播所经过的一切天然道路出现。可以说，城市的诞生和商业的传播亦步亦趋。开始时城市仅仅出现在海边和河岸。而后，商业渗透的面扩大，另外一些城市沿着联系这些最早的商业活动中心的横断道路建立起来。尼德兰的例子在这方面是很典型的。从10世纪起最早的城市开始在海边或默兹河和埃斯科河沿岸建立起来，两河中间的布拉邦特地区当时还没有城市。直到12世纪，城市才沿着修筑在那两条大河之间的道路出现。到处都可以看到类似的情况。一幅比较着重标出商路的欧洲地图会与一幅比较着重标出城市的欧洲地图大致相吻合。
或许中世纪的城市形形色色。每座城市都有各自的外形和特征。城市与城市之不同正如人与人之各异。然而我们可以根据某些一般的典型把城市分为若干类别。这些典型在基本特征方面彼此相似。因此并非毫无可能描绘西部欧洲城市生活的演进过程，我们将在这里试图做到这一点。这样描绘出来的图画必然过于简单，不会完全符合各种具体的情况。这里只是找出共性的东西，即各种个性的概括。仅仅出现一个大的轮廓，恰如从山顶上看到的景色。
然而这个问题并非像乍看起来那样复杂。确实没有必要在一篇关于欧洲城市起源的文章中，考虑各个城市表现出的千差万别。城市生活最先仅在意大利北部和尼德兰及其附近地区为数相当有限的地方发展起来。我们只限于研究这些最初的城市也就够了，不必去管以后的城市形成情况，无论这些情况多么值得注意，总而言之只是重复的现象。 ③ 在下文中还将优先谈到尼德兰。这是因为该国比西部欧洲其他任何地区向历史学家提供了更为丰富的有关城市演进初期的情况。
我们在前一章所努力描述的那种中世纪的商业组织，使其赖以存在的旅游商人必须定居在固定的地点。在两次旅行当中的间隙，特别是在海道、江河和公路不能通行的气候恶劣的季节，他们必然要聚集在某些地点。自然最先集中在那些交通便利，同时又能保证钱财和货物安全的地方。因此，他们去到最符合这些条件的城镇和城堡。
总之，这样的城镇和城堡为数很多。城镇的位置原取决于地形或河流走向，一句话，取决于自然环境，正是这一点决定商业发展的方向，因而把商人引向城镇。至于城堡，原是为着抵御敌人或供居民避难之用，自然不会不建在交通特别方便的地方。商人走的正是侵略者走过的路，结果是建来抵御侵略者的堡垒极其适合于把商人吸引到它们的墙垣跟前。于是出现这样的情况：最初的商人聚居地形成在那些大自然预先安排成为——或重新成为——经济流通中心的地方。 ④
有人可能会相信，而且有些历史学家确已相信，从9世纪起大量建立的市场（mercatus, mercata）是这些最早的商人聚居地形成的原因。尽管这种说法乍听起来似乎迷惑人，但是经不起推敲。加洛林时代的市场是简单的地方市场，常去的是附近的农民和少数的小贩。市场的惟一目的是供应城镇和城堡的生活必需品。这些市场每周只开市一次，其交易限于满足为数极少的居民的家庭需要，市场是为居民而建立的。这类市场一直存在，而且今天在成千上万的小城市和村庄中依然存在。它们没有那么强大的和广泛的吸引力足以把商业人口吸引到它们周围定居。而且我们知道，许多地方虽然有这类市场，但是从未上升到城市的地位。例如康布雷的主教和雷舍诺的修道院院长所建的市场就是这样，一个于1001年建于康布雷锡堡，另一个于1100年建于拉多尔夫泽尔。然而康布雷锡堡和拉多尔夫泽尔始终只是无足轻重的地方，使之成为城市的企图失败了，这正好表明这些市场缺少有时人们喜欢赋予它们的那种影响力。 ⑤
市集（fora）可以说是同样的情况，然而市集与市场不同，市集建来作为职业商人定期聚会的地点，使他们彼此接触，使他们在规定的时期汇合到那里。事实上许多市集的重要性非常之大。佛兰德尔的图鲁和梅西纳的市集以及法兰西的奥布河畔巴尔和拉尼的市集，直到接近13世纪末始终位于中世纪的主要商业中心之列。这些地方没有一个成为名副其实的城市，因此这一点乍看起来似乎很奇怪。这是因为这些地方的商业活动缺乏为坐商所必不可少的那种经常性。商人去到这些地方是因其位于从北海到伦巴第的国际干线上，而且因为地方王侯授予这些地方以特许权和特惠权。这些地方是来自南北的买主和卖主的聚集地点和交换场所；几个星期以后这些外来的顾客各奔东西，要到下一年再回来。
或许会出现这样的情况，实际上也常常出现这样的情况：市集就设在形成商人聚居地的地方。例如里尔、伊普雷、特鲁瓦等地就是这样。市集肯定促进了这些城市的发展，但是不可以认为市集引起这些城市的发展。举出几个大城市就可以轻易地证明这一点。沃尔姆斯、施佩耶尔和美因兹从来不是市集的所在地；图尔内在1284年才有一个市集，莱顿到1304年，根特到15世纪才有一个市集。 ⑥
因此事实依然是：地理位置加上存在一个城镇或者一个筑有工事的城堡，看来是商人定居地的基本的和必要的条件。这种商人定居地的形成丝毫不是人为的。商业生活的第一位的需要——交通方便和安全——可以非常合乎情理地解释清楚这一点。在一个比较先进的时代，技术使得人们可以征服自然，尽管有气候或土壤方面的不利条件，人们也可以强行生存下去，这时或许可以根据急功好利的思想在任何地方选定城市的位置。但是当社会还没有足够的力量从自然环境中解放出来的时候，那就完全是另外一回事了。因为社会不得不适应自然环境，所以社会必须按照自然环境安排人们居住的地方。中世纪城市的形成几乎是一种显然由地理环境和社会环境所决定的现象，正如河流是由山脉形态和山谷走向所决定的一样。 ⑦
随着从10世纪起欧洲商业复兴的速度加快，建立在城镇之内或城堡脚下的商人定居地不断扩大。那里的人口随着经济的发展而增加。从一开始那里就表现出来的人口上升趋势，一直不间断地持续到13世纪末。事情不可能是另外的样子。每一个国际转口的交通枢纽自然促进了人口的增加，商人增多的结果必然导致所有商人最先定居的地方的商人人数增加。因为这些地方恰好最有利于商业生活。其所以比其他地方更早地吸引商人，是因为更加适合商人的职业需要。就这样，下述事实可以得到最为满意的解释：在一般情况下，一个地区最大的商业城市也是最老的商业城市。
关于最早的商人聚居地我们所占有的资料远远不能满足我们的好奇心。10和11世纪的史书完全不注意社会和经济现象。因为史书专属神甫或修士编纂，自然根据对教会的重要性如何来权衡事件的重要性。世俗社会引不起他们的注意，除非关系到宗教社会。他们不可能忽视对教会有影响的战争和政治斗争的记述，但是他们怎么会留心写下他们既缺乏了解也缺乏同情的城市生活的起源呢？ ⑧ 偶尔透露出的一点隐隐约约的情况，在谈到一次骚乱或一次暴动时所做的片言只语的评注，历史学家几乎总是不得不满足于这点资料。必须到12世纪时才能从这里或那里参与著述的某个罕见的在俗教徒处找到稍微丰富一点的材料。特许状和册据在一定程度上可以弥补资料之不足，然而起源时期的特许状和册据非常稀少，从11世纪末期起，特许状和册据才开始提供稍微丰富一点的情况。至于城市的原始资料（就是说由市民写或编的），12世纪末期以前的一无所有。因此，虽然有一点资料，但仍然有许多东西无从得知，在引人入胜的城市起源问题的研究中，不得不常常借助于推理和假设。
关于城镇居民增加的详细情况，我们缺少资料。我们不知道最初移居到那里的商人如何在原有居民中间或旁边安家。城镇的围墙之内经常有一些空地，用作耕地和园圃，城镇起初必定向商人们提供一块地方，但不久这块地方变得太拥挤。肯定从10世纪起许多城镇中的商人不得不定居在城墙之外。在凡尔登，他们建起一个筑有防御工事的围子（商人区negotiatorum claustrum） ⑨ ，用两座桥与城镇相连。在雷根斯堡，主教城的旁边建起商人城（urbs mercatorum）。在乌德勒支、斯特拉斯堡等地也有同样的情况。 ⑩ 在康布雷，新来的人们在他们四周竖起木栅，不久又换成石墙。 ⑪ 我们知道，在马赛11世纪初一定扩大了城墙的范围。 ⑫ 这样的例子还可以举出很多。这些例子不容置疑地证实从罗马时代以来未见扩大的古老城镇迅速扩展。
城堡居民增加与城镇居民增加的原因相同，但是所处的条件相当不同。城堡里确实缺乏可供新来的人们居住的地方。城堡只是四周用城墙围起、面积狭窄有限的堡垒。结果是，由于缺少地方，商人们从一开始就不得不定居在城堡之外。他们在城堡旁边建起一个外堡（forisburgus），即一个郊区（suburbium）。这种郊区，有些文献还称之为新堡（novus burgus），以别于与之相连的封建城堡即旧堡（vetus burgus）。特别是在尼德兰和英格兰，有一个用以称呼这种地方的词，极妙地符合它的性质——这个词叫做港口（portus）。
在罗马帝国的行政用语中，港口并不是海港，而是用墙围起来存放或转运商品的地方。 ⑬ 这个词几乎一成不变地沿用到墨洛温和加洛林时代。 ⑭ 显而易见，一切适于用这个词的地方位于水道之上，而且这些地方设有商品通行税卡。
因此这些地方是码头，按照商品流通的常规，堆积待运到更远地方去的商品。 ⑮ 港口与市场或市集之间的区别是很明显的。市场和市集是买主和卖主定期聚会的地方，而港口是经常性的商业地点即不间断的转口中心。从7世纪起，迪南、于伊、迈斯特里奇、瓦朗西安和康布雷都是港口的所在地，因此是转运的地方。 ⑯ 8世纪的经济衰退和诺曼人的入侵自然毁坏了这些地方的商业。到了10世纪，不仅老的港口恢复生气，而且新的港口在许多地方建立起来，如在布鲁日、根特、伊普雷、圣奥梅尔等地。与此同时，在古英语的文献中出现port一词，用作拉丁文urbs和civitas（城市）的同义词，而且今天在所有说英语的国家的城市名称中还常常碰到port这个词尾。 ⑰ 没有什么比这更清楚地说明中世纪经济复兴和城市生活开端之间的紧密联系。它们的关系是如此的亲密，以致在欧洲最伟大的一种民族语言中，一个表示商业地点的词，同时也用来表示城市本身。而且古荷兰语也有类似的现象。在古荷兰语中使用poort和poorter两个词，第一个词的意义是“城市”，第二个词是“市民”。
我们可以完全有把握地得出结论：在10和11世纪时如此大量地提到的佛兰德尔及其附近地区城堡脚下的港口是商人聚居地。编年史或圣徒传记的某些章节向我们提供了非常难得的有关港口的详细情况，使人对此没有丝毫怀疑的余地。我在这里仅仅引用一下《圣沃马里奇迹》中稀奇的记叙，这本书是1060年左右由一位目睹他所报道的事件的修士写的。这里写的是列队到达根特的一队修士。居民“像一窝蜂地”出来迎接他们。他们首先将虔诚的客人引到位于城堡围墙内的圣法拉伊尔德教堂。第二天这些修士走出城堡去到新近在港口建立的施洗礼者圣约翰教堂。 ⑱ 因此看来这里是不同起源和性质的两个居民点并存的例子。较老的一个是堡垒，另外较新的一个是商业地点。正是通过这两种成分的逐渐融合，第一个一点一点地被第二个所吸收，城市诞生了。 ⑲
在进一步阐述这个问题以前，请注意那些地理位置不利于它们变成商业中心的城镇和城堡的命运。就在尼德兰境内，这样的地方有如泰鲁阿纳的城镇以及斯塔夫洛、马尔梅迪、洛伯斯等修道院周围构筑的城堡。
在中世纪的农业和领地时期，所有这些地方都以其财富和影响闻名。但是它们位离交通干线太远，所以受不到经济复兴的影响，也可以说受不到它的滋润。在经济复兴所激起的繁荣兴旺之中，它们始终是贫瘠之地，就像种子撒到石头上一般。它们之中没有一个地方在近代以前超越半农村的普通小镇阶段。 ⑳ 这就足以清楚说明城镇和城堡在城市演进过程中所起的作用。因为城镇和城堡所适应的社会秩序与城市诞生时的社会秩序非常不同，所以城镇和城堡并没有产生城市。可以说，城镇和城堡只是商业活动结晶的地点。商业活动并非从那里产生，当有利的地理位置使它汇合到那里的时候，它从外面来到那里。城镇和城堡的作用基本上是一种被动的作用。在城市形成的历史上，商业郊区比封建城堡重要得多。郊区才是积极的因素，正由于郊区的出现，城市生活的复兴才可以理解，因为城市生活的复兴只是经济复兴的结果 ㉑ ，这一点下面还要讲到。
从10世纪起商人聚居地的特点是不断地发展壮大。因此商人聚居地与城镇以及它们位居其脚下的城堡所顽固坚持的静止状态形成最强烈的对照。它们不断地吸引来新的居民。它们不断地膨胀，所占面积越来越大，以致到12世纪初期在很多地方它们已经从四面八方把原来的城堡包围起来，它们的房舍簇拥在城堡的周围。从11世纪初期起，为它们建立新的教堂，把它们的居民分配到新的堂区，已成为非做不可的事情。有文献提到在根特、布鲁日和圣奥梅尔以及其他许多地方修建起往往由富商创议修建的教堂。 ㉒ 至于郊区的布置和布局，仅能形成一个总的概念，因为缺少准确详细的资料。它的雏形各地都很简单。一个市场设在流经该地的河流的岸边或者就设在该地的中心，市场是街道的交叉点，各条街道从市场通向各个城门，由此通向农村。这是因为商人郊区很早就是由防御工事围绕起来的 ㉓ ，应该特别强调地指出这一特点。
尽管王侯们和教会做出了努力，暴力和抢劫仍然经常肆虐，在这样一种社会里，不可能没有防御工事。在加洛林帝国瓦解和诺曼人入侵之前，王权好歹还能够保证社会治安，当时的港口（至少其中的绝大多数）似乎还是不设防的地方。但是到了9世纪中叶，除了城墙的庇护之外已经再没有其他东西能够保证动产的安全。845至846年的一份文献清楚地指出，最有钱的人和少数剩下的商人到城镇寻找避难所。 ㉔ 商业复兴大大地刺激了各类强盗的胃口，所以自卫必然成为商人聚居地的迫切需要。正如商人们除非携带武器不敢冒险在公路上行走一样，他们也将自己集体的住处变成一种设防的地方。他们在城镇或城堡脚下建立起来的定居地，使人想到它们相当类似于欧洲移民17、18世纪时在美国和加拿大殖民地建立的堡垒和碉堡。同样地商人定居地通常只用坚实的木栅防护起来，木栅上开有门，四周环以壕沟。在纹章中长期保留着以一种围篱象征城市的习惯，由此我们还可以回想到最早的城防工事。
肯定来说，这种粗糙的木栅除了抵挡一下突然袭击以外别无其他用途。它可以抵御匪徒保证安全，但不能经受正规的围攻。 ㉕ 在战时必须将木栅付之一炬，以免敌人在那里埋伏，然后躲进城镇或城堡之中，犹如躲进了坚实的堡垒。差不多只是从12世纪起，商人移居地日益繁荣，才有可能用石墙围绕起来，侧面建起塔楼，可以对付正规的进攻，从而安全更有保证。从那时起，商人移居地本身也成为了堡垒。还继续矗立在堡垒中心的封建的或主教的旧城墙也就失去了存在的理由。无用的墙垣任其逐渐坍圮成为废墟。那里房屋鳞次栉比，把废墟覆盖起来。甚至出现这样的情况：城市把对于伯爵或主教来说只是不产生价值的资产的旧城墙买过来，加以拆毁，把其所占的空间变成建房的地面。
中世纪的城市是设防的城市，产生这一基本特点的原因就在于商人需要安全。不可想像在那个时代会有一座不筑城墙的城市；这是一种权利，或者用当时的话来说，这是任何城市不可缺少的一种特权。在这方面纹章又非常准确地符合于真实，在城市纹章的上面有一个城冠。
然而城墙不仅是城市的象征，而且也是当时用来、现在仍然用来称呼城市居民的名称的由来。正因城市是筑垒之地，所以城市成为城堡。如上所述，商人聚居地称为新堡，以别于原来的旧堡。从而新堡的居民最迟从11世纪初期起得到市民（burgenses）这个名称。据我所知，这个词于1007年第一次出现在法兰西；1056年出现在佛兰德尔的圣奥梅尔；以后经莫泽尔河地区（1066年出现在于伊）传入神圣罗马帝国。因此新堡即商人城堡的居民，得到了或者更可能是他们为自己创造了市民这个名称。奇怪的是，这个名称从来没有应用于旧堡的居民。旧堡的居民被称为堡垒的居民（castellani）或营地的居民（castrenses）。这进一步地并且特别有意义地证明，城市居民的起源问题不应在原来堡垒的居民之中而应在移民之中去寻找答案，商业使得移民大批来到原来堡垒的周围，并且从11世纪起移民开始将老居民同化。
市民这个名称不是一开始就普遍使用的。除了市民这个名称以外，根据老的传统，公民（cives）这个名称仍旧使用。在英格兰和佛兰德尔还用poortmanni和poorters（市民），这两个词在中世纪末期废而不用，但是它们绝妙地证实了我们已在前面指出的港口和新堡的同一性。说真的，港口和新堡完全是一回事；如果我们对此还没有提出足够的证据的话，仅在语言方面poortmannus（市民）和burgensis（市民）是同义词就足以证明这一点。
商人聚居地的最初的市民阶级是什么样子呢？显然它不仅仅包括我们在前一章中力图描述的那种长途跋涉的商人，除此以外一定还包括数量相当大的雇用来装卸和运输货物，给船只装配绳缆索具和其他设备，制作大车、木桶、货箱，一言以蔽之，一切经商所必需的用品的人。商业活动必然把附近寻找职业的人吸引到新生的城市。我们可以清楚地看到，从11世纪初期起，农村居民确实受到城市居民的吸引。城市人口的密度越大，对周围的影响越强烈。城市居民为了维持日常生活，需要不仅数量很大而且行业日益增多的手艺人。从前满足城镇和城堡有限需要的少数工匠，显然不能满足新来者日益增多的要求。因此最不可少的行业的工人（面包师、酿酒师、屠夫、铁匠等等）必须来自外面。
但是商业本身也刺激了工业。举凡农村进行工业生产的地区，商业做了成功的努力，首先把工业吸引过来，然后很快把工业集中到城市。
佛兰德尔在这方面提供了一个最有启发性的例子。我们已经看到，自从凯尔特时代以来，那里就非常广泛地进行着呢绒生产。在诺曼人入侵之前，农民制作的呢绒通过弗里斯兰人航运到远方。城市商人必然也会利用这一点。我们知道，从10世纪末起，他们把呢绒运到英格兰。 ㉖ 他们很快得知当地羊毛质量优良，于是开始将其引进佛兰德尔，由他们在那里找人加工。于是他们成为包工，因而自然将农村的织工吸引到城市。 ㉗ 这些织工从此以后失去了他们的农村性，而变成替商人工作的单纯的雇佣劳动者。人口的增长自然促进了工业的集中。大批穷人涌入城市，在那里随着商业的发展而发展起来的呢绒生产保证他们的生计。然而他们在那里的状况看来是非常可怜的。由于他们彼此在劳动市场上竞争，商人得以向他们付非常低的工资。现存有关他们的资料（最早的时间回溯到11世纪）把他们描写成为粗暴横蛮、没有教养和愤懑不满的贱民。 ㉘ 工业生活将在13、14世纪的佛兰德尔激起非常强烈的社会冲突，这早在城市形成时期已经开始萌芽。在那里自从有了市民阶级就暴露出劳资的对立。
古老的农村呢绒业相当快地消失了。它不可能与城市呢绒业相竞争，城市呢绒业拥有通过商业途径得到的大量原料并且享有比较先进的技术。因为商人着眼于销售，他们必然改进出口织品的质量。他们亲自组织和领导缩绒和染色工场。由于质地精细和色彩绚丽，在12世纪他们的织品终于独步欧洲市场。他们还增加了织品的尺度。从前农村织工制作的老式方形羊毛斗篷（pallia）为长30至60奥恩 ㉙ 的呢绒所代替，这样的呢绒制作比较经济，出口比较方便。
佛兰德尔的呢绒于是成为国际贸易中最受欢迎的商品之一。呢绒工业集中在城市，直到中世纪末始终是这些城市繁荣的主要源泉，并且促使这些城市具有巨大工业中心的性质，正是这种性质使杜埃、根特或伊普雷非常突出地与众不同。
虽然佛兰德尔的呢绒生产享有无比的声誉，但是呢绒生产自然远非限于该地。法兰西北部和南部、意大利和德意志莱茵河流域地区的许多城市也从事该种工业，并且取得成功。呢绒比其他任何工业产品更加养活了中世纪的商业。冶炼的重要性小得多。冶炼几乎只限于炼铜。某些城市，特别是默兹河流域的迪南，是靠炼铜致富的。然而，无论哪种工业，在任何地方都服从于很早就见之于佛兰德尔的那条集中的规律。由于商业的原因，各地城市将农村工业吸引到自己那里。 ㉚
在领地经济时代，每个经营中心无论大小都尽最大可能做到自给自足。大领主在他的“宫廷”里蓄有工奴；同样地，每个农民自己修建自己的房舍，或用自己的双手制造家具和最必需的工具。小贩、犹太人以及每隔很久路过一次的少数商人供应其他的用品。人们生活在非常类似最近还存在于俄国很多地区的那种状况之中。当城市开始使农村居民有可能到城市购买各种工业产品的时候，所有这一切都改变了。在市民阶级和农村居民之间建立起如前所述的那种相互服务的关系。原来市民阶级是工匠的顾客，而现在工匠在农村居民中又找到了可靠的顾客。结果是在城乡之间产生明显的分工。农村专门从事农业，城市则专门从事工业和商业。中世纪的社会持续多久，这种状态也就持续多久。
然而这种状态对市民阶级比对农民有利得多，因此城市大力维护这种状态。城市从来不会忽略同任何把工业引进农村的企图作斗争。城市小心翼翼地监守着这项保证城市生存的垄断权。直到近代，城市才不得不放弃与经济进步再不相容的排他性。 ㉛
市民阶级的双重活动——商业的和工业的——刚才概述过了。他们从一开始就要同各式各样的困难做斗争，久而久之才得以克服。他们所定居的城镇和城堡丝毫没有做好接待他们的准备。他们在那里一定被看作是动荡的根源，可以说他们常常被当作不受欢迎的人。首先他们必须与土地的所有者达成协议，有时与主教，有时是与修道院，有时是与占有那里的土地并在那里执掌司法的伯爵或领主。甚至经常出现这样的情况：港口即新堡占据的地方分属于几个法庭和几个领地管辖。这些地方原是供农业使用的，而新来的移民立即把这里变成建造房屋的地面。要让土地的占有者意识到他们可以从中得到好处，还需一定的时间。这些移民过着一种与习惯相抵触或者与传统观念相触犯的生活，他们的到来引起一些麻烦，土地占有者起初对此特别感到不满。
冲突立即爆发了。这是不可避免的，因为新来者是外地人，他们几乎索性不考虑那些妨碍他们的利益、权利和习俗。人们不得不勉勉强强给他们腾出地方，而随着人数不断增加，他们越来越肆无忌惮地侵占土地。
1099年在博韦，教士会议不得不对染工们起诉，因为他们堵塞河道致使教士会议的磨坊不能开工。 ㉜ 在其他地方我们看到主教或者修道院对市民占据的土地提出争议。然而不管愿意与否，必须达成协议。在阿拉斯，圣瓦斯特修道院最终让出它的“耕地”，将其划成小块分了出去。 ㉝ 根特和杜埃也有类似的情况。尽管资料贫乏，当然可以设想这样的解决办法带有普遍性。直到今天，在许多城市里，街道的名称还使人想起它们当初的农业面貌。例如根特的一条主要大街还叫做“田街”（Veldstraat），在附近有一个“耕作广场”。 ㉞
由于领主的多种多样，相应地土地制度也就多种多样。有的土地要承担地租和徭役，有的要缴纳维持旧堡常备戍军骑士的给养的贡赋，还有的要缴纳由城堡主、主教或代表最高司法官的推事所征收的捐税。总而言之，所有这一切带有时代的印记，这个时代的经济组织和政治组织一样完全建立在土地占有的基础上。除此之外，在转让地产时还有按照习惯法所必须履行的手续和缴纳的捐税，这如果说不是使得土地的买卖不可能的话，也是使之特别的复杂化。在这种情况下，沉重的既得权压在土地之上，使之固定不变，因此不能参加商业活动，不能得到商品价值，不能作为信贷的工具。
审判管辖区的繁复使得已经非常复杂的状况更加复杂。市民占据的土地只属于一个领主管辖的情况是非常少见的。分占这些土地的领主每人都有自己的领地法庭，只有领地法庭有权审理有关土地的案件。有些领地法庭还执掌高级审判权或者低级审判权 ㉟ 。因而审判权限的混乱使得审判管辖区的混乱更加严重。结果是同一个人同时属于几个法庭，就看是涉及债务、犯罪或仅仅土地的占有中哪一类问题。这些法庭并非都设在城市，有时必须长途跋涉前去打官司，这样困难就更大了。而且，这些法庭在组成以及所执行的法律方面各不相同。除了领地法庭以外，几乎总是有一个古老的执行吏（échevins）法庭，不是设在城镇就是设在城堡。主教管区的教会法庭不仅审理属于教会法范围的案件，而且审理一切牵连到教士的案件，还不算大量的继承、身份、婚姻等方面的问题。
如果再看一下各人的身份，复杂性就显得更大了。形成中的城市社会在这方面表现出千差万别。没有什么东西比新生的市民阶级更加稀奇古怪。如上所述，商人事实上被当作自由人看待。但是对于非常多的希望找到工作而涌到城市的移民来说，情况并非如此。因为他们差不多都是附近的人，所以他们不能隐瞒自己的身份。他们所逃出的领地的领主可以很容易地找到他们；他们村子里的人进城时可以碰见他们。人们认识他们的父母，知道他们是农奴，因为农奴身份是农村阶级的普遍情况，因而他们不可能像商人一样要求得到自由，商人享有自由只因他们的出身无人知晓。 ㊱ 于是大多数的工匠在城市里仍然保留着他们原来的农奴身份。可以说他们的新的社会地位和传统的法律身份是不相容的。虽然他们已经不是农民，但是他们不能抹掉农奴身份留给农村阶级的污点。如果他们企图隐瞒身份，他们的真相必然被无情地揭露。他们的领主只要宣称他们属他所有，他们就得跟着他返回原来逃出的领地。
商人自己也间接地感受到农奴制度的害处。如果他们想要结婚，他们选择的女子差不多总是属于农奴阶级。只有最富裕的商人可望荣幸地娶他们代之偿还了债务的某个骑士的女儿为妻。对于其他人来说，和一个农奴结婚，其后果是他们的孩子失去了自由。习惯法实际上根据“龙生龙，凤生凤”（partus ventren sequitur）的格言，将母亲的法律地位赋予孩子。人们可以理解在家庭中由此而产生的不协调现象。商人自己所享有的自由不能传给他的孩子。婚姻使农奴身份重新出现在他的家庭之中。多少仇恨、多少冲突必然从这种矛盾的状况中产生！显然，古老的法律想要把自己强加于它已不相适应的一种社会，结果造成这些不合理和不公平，不可抗拒地引起改革。
另一方面，当市民阶级壮大起来，并且凭借人员的众多而获得力量的时候，贵族在他们面前逐步后退以至让位于他们。自从旧堡垒在军事上的重要性消失以后，定居在城堡和城镇的骑士再没有理由住在那里。我们非常清楚地看到，至少在欧洲北部，他们撤往乡村，放弃城市。只有在意大利和法兰西南部，他们继续住在城市。
这种情况或许是由于那些地方保留着罗马帝国的传统，并且在一定程度上保留着罗马帝国的城市组织。意大利和普罗旺斯的城镇与以其作为行政中心的整个地区非常紧密地联系在一起，所以在8和9世纪经济衰退时期，与其他所有地方比较起来，它们和周围地区保持着比较密切的关系。虽然贵族的采邑遍布农村，但是他们没有作为法兰西、德意志和英格兰贵族的特征的那种农村性质。他们定居在城镇，靠土地收入为生。从中世纪早期起，他们在那里筑起塔楼，直到今天那些塔楼还给予托斯卡纳的许多古老城市一种别致的外观。他们并未去掉古代社会所深深地带有的城市印记。在意大利贵族和市民阶级之间的差别看起来没有欧洲其余地方那样明显。在商业复兴时期，那里的贵族甚至对商人的生意感到兴趣，并且把他们的一部分收入投入商业。正因为如此，意大利城市的发展或许大大地不同于北部城市的发展。
在北部城市中，只在完全例外的情况下，这里或那里有一个骑士家庭，孤立在市民社会之中，就像迷途的羔羊。在12世纪时，差不多各地贵族都已迁往乡间。然而我们在这里触及到一个迄今所知很少的问题，希望今后的研究能进一步地澄清。暂且可以这样设想：在12世纪时，贵族收入减少，苦于经济拮据，这种情况不会不促使他们离开城市。他们在城市拥有的土地，由于变成建筑房屋的地面，价值已经大大地提高，他们一定认为将这些土地卖给市民是有利的。
教士的状况并未因市民阶级涌进城镇和城堡而有明显的改变。对他们来说，产生了一些麻烦，但也有一些好处。面对这些新来者，主教们不得不为保持他们的司法权和领地权的完整而斗争。修道院和教士会议不得不允许在他们的田野或“耕地”上建造房舍。教会所习惯的家长式的领地制度太突然地要对付意想不到的要求和需要，因此起初不可能不出现一个苦恼和不安全的时期。
然而另一方面不无弥补之处。对让给市民的土地所收的租金成为日益丰富的收入的来源。由于人口的增加，教士从洗礼婚丧所得的酬金也相应地增加。捐款的数目也不停地增加。商人和工匠组成虔诚的善会，附属于一个教堂或一个修道院，就得缴纳年费。随着居民人数的增加，由于建立新的堂区，世俗教士的人数和收入大增。至于修道院，11世纪以后只是在极其例外的情况下才建在城市。修道院或许不能习惯于过分喧嚣忙碌的生活，此外，或许再也不可能在城市找到为修建大修道院及其附属机构所需的地面。12世纪时广布欧洲的西斯特教团只是分散在农村。
仅仅在下一个世纪修士们才又回到城市，然而是在完全不同的情况下回来的。圣芳济会和多明我会的行乞僧那时来到城市定居，并非仅仅适合宗教热忱的新方向。安贫原则使他们与以前一直是修道生活支柱的领地组织决裂。他们觉得修道生活极其适合于城市的环境。他们对于市民除了要求施舍以外别无所求。他们把修道院建在街道旁边，而不是孤立在广阔寂静的围子的中心；他们参与工匠的一切骚乱，分担工匠的一切苦难；他们了解工匠的一切愿望，因而他们有资格成为工匠精神上的导师。
注释
① 自然只有处于正常情况下的城市才是如此。国家常常不得不供应那些人口过多无法自给的城市。例如，从共和国末期起罗马的情况就是如此。但是罗马人口的增加是政治的原因而不是经济的原因所造成的。
② 肯定在中世纪稍晚的时候有很多地方具有城市的名称，享有城市的特许权，然而其居民却更多地从事农业而不是从事商业或工业。但是这些城市是以后的时期形成的。我在这里所指的市民阶级，它一开始形成就处于城市生活动力中心的地位，而且一直处于这种地位。
③ 对于研究城市制度的起源来说，最重要的城市显然是最老的城市，市民阶级正是在那里形成的。力图依据后来较晚形成的城市（如莱茵河那边的德意志的城市）来解释城市制度的起源，那是一种错误的方法。从后来较晚形成的城市寻找城市制度的起源，正如从“耶路撒冷会议”（十字军占领耶路撒冷后在该城举行会议，确定把西欧封建统治制度强加于东方。——译者）寻找封建制度的起源一样不可能。
④ H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》〔《历史杂志》，第57卷（1895年），第68页〕。
⑤ H. 皮雷纳：《中世纪的城市、市场和商人》〔《历史杂志》，第67卷（1898年），第59页〕；F. 科伊特根：《德意志城市制度的起源的研究》（莱比锡，1895年）；S. 里切尔：《市场与城市之间的法律关系》（莱比锡，1897年）。
⑥ H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》，第66页。
⑦ 只有地理环境是不够的。关于夸大地理环境的作用，见L. 费弗尔：《大地和人类的进化》，第411页往下（巴黎，1922年）。
⑧ 例如，编年史者奥尔瓦的吉尔在提到1061年列日的主教授给于伊城特许权时指出了几点，但是“为了不使读者厌烦”，避而不谈其余部分。显然他想到的是教会的读者，他是为他们写的。
⑨ 里歇：《历史》，第3册，第103页（约985年）：“商人区像城镇一样筑起围墙，默兹河将其与城镇隔开，架有两座桥使其与城镇相连。”
⑩ 在斯特拉斯堡的老城市法中，新的居民点称为外城（urbs exterior）（F. 科伊特根：《城市制度史的文献》，第93页，柏林，1899年）。
⑪ 《康布雷主教言行录》（《德意志历史文献·著述》，第7卷，第499页）。
⑫ F. 基内：《普罗旺斯政治制度史》，第212页。
⑬ 《法理汇要》，第16、59册：“所谓港口，乃四面围起之处，由此进出口商品。”塞维利亚的伊西多鲁：《词源学》，第14册，第8章，第39、40节：“因运出商品而谓之港口。”
⑭ 这个词在这里好像属于第二变格法，例如见《厄帕尔基生平》（《德意志历史文献·墨洛温王朝的著述》，第3卷，第557页）：“Navis ipsa, omnibus portis relictis, fluctibus valde oppressa etc.”（离开港口之后，船身被波浪冲击很甚。）（portus本属拉丁语第四变格法阳性名词，而上句中之portis属第二变格法阳性名词复数夺格。——译者）
⑮ 在12世纪这个词还保留着码头的原义。“在布里萨克堡和斯特拉斯堡内无一般人称之为码头（Ladstadtt）的港口，只在布里萨克附近有之”（根格勒：《古代城市法》，第44页）。
⑯ H. 皮雷纳：《中世纪城市制度的起源》（《历史杂志》，第57卷，第12页）。
⑰ 默里：《新英语辞典》，第7卷，第2部分，第1136页。
⑱ 《圣沃马里的奇迹》（《德意志历史文献·著述》，第15卷，第841页）。
⑲ H. 皮雷纳：《十二世纪以前佛兰德尔的城市》（《东部和北部年刊》，第1卷，第22页）。
⑳ 对于巴韦和通格雷我们可以得出同样的看法，这两个城镇在罗马时代是高卢北部的重要行政中心。由于不位于河道上，它们未受到商业复兴的好处。巴韦于9世纪时消失了；通格雷今天还存在，但已无关重要。
㉑ 自然不是说每个城市的演进过程都是完全一样的。并非各地的商人郊区都像例如佛兰德尔的城市一样与原来的城堡有着明显的区别。根据当地的情况，外来的商人和工匠以各种不同的方式聚居起来。我只能在这里勾画出这个问题的大的轮廓。见N. 奥托卡尔著《法国城市史试编》（第244页，彼尔姆，1919年）的看法。
㉒ 1042年，圣奥梅尔的市民教堂由某一个名叫朗贝尔的人出资修建，非常可能他本人就是该城的市民（A. 吉里：《圣奥梅尔市史》，第369页，巴黎，1877年）。1110年，奥德纳尔德的小教堂由公民们（cives）建立（皮奥：《埃纳默修道院文件集》，第11、12节）。
㉓ 见12世纪初期布鲁日的地图（布鲁日的加尔贝：《好心的查理遇害始末》，H. 皮雷纳校注，巴黎，1891年）。
㉔ 波雷提乌斯：《法兰克王国敕令汇编》，第2卷，第405页。参阅迪姆勒：《法兰克王国年表》，第2版，第3卷，第129页，注4。
㉕ 见本书第91页注3所引用有关康布雷的文献资料。12世纪初期布鲁日城还只用木栅防御。
㉖ 见本书第63页注2。
㉗ 根特在11世纪时必定已成为一个织造中心，因为《马卡里伊生平》（《德意志历史文献·著述》，第15卷，第616页）谈到附近的领主把他们的羊毛送到那里。
㉘ 关于这一点见《康布雷锡堡圣安德烈年表》（《德意志历史文献·著述》，第7卷，第540页）和《特鲁多宁西乌姆修道院院长言行录》（《德意志历史文献·著述》，第10卷，第310页）。
㉙ 奥恩（aune），古尺，合1.18米。——译者
㉚ 在11世纪时，《圣巴沃尼斯的奇迹》（《德意志历史文献·著述》，第15卷，第594页）指出在根特“那些世俗人根据他们的职业被称为制革匠”。无疑这些工匠是从外地来的。
㉛ H. 皮雷纳：《尼德兰的古代民主政治》，第225页。
㉜ H. 拉邦德：《博韦及其公社制度史》，第55页（巴黎，1892年）。
㉝ 见吉芒的非常有教益的文献资料：《阿拉斯的圣瓦斯特修道院文件集》，范·德里瓦校注（阿拉斯，1875年）。12世纪初期，该修道院把它的花园、果园、麻风病院如同厄尔门弗雷狄区（Le vicus Ermenfredi）一样划分出去修建住房和客店（第155、157、162页）。
㉞ 关于这些城市地产的情况，见G. 代马雷：《中世纪的特别是佛兰德尔的城市中地产的研究》（根特，1898年）。——就我所知，最早提到城市土地解放的资料是在11世纪初。
㉟ 高级审判权指古时授予领主的生杀大权，低级审判权指古时授予领主的处理一般案件的权力。——译者
㊱ “一个未被认出的农奴不应从那里拉走，而一个为诚实的人所证明的农奴，无论是基督教徒还是萨拉森人，都应无可争辩地交给他的主人。”〔《卡斯特罗卡尔邦的法律》（1156年），载《西班牙法律史年鉴》，第1卷，第375页（马德里，1924年）〕。尽管这份文献资料的日期较晚而且源出于西班牙，然而它非常清楚地表明了起初各地移居城市的农奴的状况。